Immobilienanzeigen: Fotos Grundrisse, wesentliche Informationen

Jahrelang kam die Website einer Makleragentur mit einer Galerie, einem Schlagzeilenpreis und drei Absätzen Begeisterung davon. Das ist kein sicheres Modell mehr. Das Recht zu irreführenden Unterlassungen fragt, ob die Anzeige Informationen ausgelassen hat, die ein Käufer für eine informierte Entscheidung braucht, und die Trading-Standards-Behörden haben eine definierte Liste veröffentlicht, welche Informationen das sind. Eine Immobilienseite, die Eigentumsform, Council-Tax-Band oder Service Charge in einem PDF hinter einem Button versteckt, ist bestenfalls eine schwache Seite und schlimmstenfalls ein Durchsetzungsrisiko.

Dieser Leitfaden richtet sich an unabhängige Makler und kleine Gruppen in England und Wales, die ihre Website selbst kontrollieren oder einen Entwickler damit beauftragen. Er behandelt die Felder, die in jede Anzeige gehören, ihre Reihenfolge, die ehrliche Darstellung von Fotos und Grundrissen, die Anzeige von Energieausweis und Council-Tax-Band und das, was die Reform-Roadmap der Regierung von 2026 für die nächsten Jahre signalisiert. Wenn Sie einen Umsetzungspartner brauchen: Unsere Teams für Webdesign und Webanwendungsentwicklung arbeiten mit Anzeigen-Feeds und individuellen Immobilienvorlagen.

Der rechtliche Maßstab steht inzwischen im Digital Markets, Competition and Consumers Act 2024. Nach Section 227 liegt bei einer Geschäftspraxis eine irreführende Unterlassung vor, wenn sie wesentliche Informationen auslässt, und „wesentliche Informationen“ sind Informationen, die der Durchschnittsverbraucher für eine informierte geschäftliche Entscheidung braucht. Der Abschnitt ergänzt, dass zur Unterlassung auch gehört, Informationen unklar oder verspätet bereitzustellen oder so, dass der Verbraucher sie wahrscheinlich nicht sieht. Der Hinweis zum Inkrafttreten auf derselben Seite vermerkt, dass Section 227 am 6. April 2025 in Kraft trat.

Eine Begleitvorschrift ist für Fotos und Texte ebenso wichtig. Section 226 besagt, dass eine Praxis eine irreführende Handlung ist, wenn sie falsche oder irreführende Informationen liefert, und dass Informationen auch dann irreführend sein können, wenn sie wahr sind, sofern sie irreführend dargestellt werden. Eine Gesamtdarstellung kann täuschen, selbst wenn jede einzelne Aussage darin zutrifft.

Der Maßstab ist allgemein; National Trading Standards (über sein Estate and Letting Agency Team) hat daraus ein dreiteiliges Rahmenwerk für Immobilienanzeigen gemacht:

• Teil A sind Informationen, die für jede Immobilie immer wesentlich sind und in der Regel unvermeidbare Kosten für den Bewohner betreffen.
• Teil B sind Informationen, die für jede Immobilie ermittelt werden müssen. Beispiele sind die Art der Immobilie, die Baumaterialien, die Zahl der Zimmer, Versorgung und Parkplätze.
• Teil C sind Informationen, die nur ermittelt werden müssen, wenn die Immobilie betroffen ist, etwa Hochwasserrisiko oder einschränkende Covenants.

Die Struktur stammt aus zwei Dokumenten von National Trading Standards: der Zusammenfassung von Teil A (aktualisiert im Juli 2022) und der Ankündigung der Teile B und C am 30. November 2023. Diese Ankündigung bestätigt außerdem, dass Makler Freitext zur Eingabe von Informationen nutzen dürfen, solange es noch keine eigenen Portalkategorien gibt, und dass jede Information wesentlich sein kann, wenn sie die geschäftliche Entscheidung eines Verbrauchers beeinflusst; die Listen sind also eine Untergrenze, keine Obergrenze.

Ein praktischer Hinweis: Als wir im Oktober 2026 nachsahen, ließen sich die ursprünglichen Leitlinien-PDFs zu den Teilen B und C unter ihren alten Adressen nicht mehr laden, und die Seite von National Trading Standards zu wesentlichen Informationen verweist inzwischen stattdessen auf die Reform-Roadmap der Regierung. Die detaillierten Feldlisten zu Teil B und C entnehmen Sie daher besser der aktuellen Datenspezifikation Ihres Immobilienportals und Ihrer Beschwerdestelle (redress scheme) als einer zwischengespeicherten Kopie.

Teil A ist am einfachsten umzusetzen, weil die Felder feststehen und die Antworten am Tag der Beauftragung bekannt sind. Die Zusammenfassung von National Trading Standards nennt drei Gruppen.

Dasselbe Dokument sagt, dass diese Informationen ab Ende Mai 2022 standardmäßig für alle Immobilienanzeigen verlangt werden sollten, dass Portale ein leeres Feld in der Anzeige mit einem Link zu Verbraucherhinweisen markieren und dass National Trading Standards alle wesentlichen Informationen verbindlich machen will, bevor eine Anzeige online geht, sobald alle drei Phasen abgeschlossen sind.

Bauen Sie die Seite so, dass diese Punkte auf Mobilgeräten auf dem ersten Bildschirm neben dem Preis stehen und nicht unter „Weitere Angaben“. Ein Käufer, der eine Leasehold-Wohnung mit einer Laufzeit von 78 Jahren sieht, braucht das, bevor er eine Besichtigung bucht. Behandeln Sie die Felder aus Teil A in einer Vorlage als Pflichteingaben in Ihrem CMS oder Feed: Kann ein Verhandler nicht veröffentlichen, ohne sie auszufüllen, verschwindet das Problem leerer Felder an der Quelle.

Teil B sind Informationen, die laut der Ankündigung vom 30. November 2023 für jede Immobilie abgedeckt sein sollten: die Art der Immobilie, die Baumaterialien, die Zahl der Zimmer sowie Angaben zu Versorgung und Parkplätzen. Teil C sind Informationen, die nur ermittelt werden müssen, wenn die Immobilie betroffen ist, mit Hochwasserrisiko und einschränkenden Covenants als Beispielen. Die Ankündigung sagt Käufern und Mietern auch, dass sie neue Datenfelder auf Portalen erwarten können, wobei leere Felder markiert und mit einer Erklärung verlinkt werden.

Für die Website legt das ein Datenmodell mit zwei Ebenen nahe:

1. Kernfelder, immer vorhanden: Immobilienart, Bauweise, Zahl und Art der Zimmer, Heizung, Wasser- und Stromversorgung, Abwasser, Breitband, Parkplätze. Nutzen Sie, wo möglich, kurze, feste Auswahlmöglichkeiten, damit ein Käufer Anzeigen vergleichen kann.
2. Bedingte Felder, angezeigt, wenn zutreffend: Hochwasserrisiko, einschränkende Covenants, Rechte und Easements, Denkmalschutz oder Conservation Area, Fragen der Gebäudesicherheit und alles andere, was für diese Adresse gilt.
3. Ein Freitextfeld „dem Verkäufer bekannt“, von einem Manager geprüft, für den ungewöhnlichen Punkt, für den es kein Feld gibt.

Die Konsultation der Regierung zu Anzeigen von 2026 zeigt, warum die bedingte Ebene schwierig ist. Die Befragten nannten Rechte und Easements (19 Prozent aller Antworten) und Baumängel mit Sicherheitsrelevanz (17 Prozent) als die Kategorien, die sich Verbrauchern am schwersten klar darstellen lassen, laut der Reform-Roadmap der Regierung. Wo die Informationen von einem Fachmann gedeutet werden müssen, sagen Sie das auf der Seite, nennen Sie, was Sie wissen und was Sie beim Conveyancer des Verkäufers zur Bestätigung angefragt haben, und geben Sie keine beruhigende Deutung ab, zu der Sie nicht befugt sind.

Der rechtliche Punkt zum Zeitpunkt steht in Section 227 selbst: Informationen, die verspätet oder so gegeben werden, dass der Verbraucher sie wahrscheinlich nicht sieht, gelten als ausgelassen. Die Reihenfolge ist also wichtig. Diese Abfolge funktioniert für die meisten Verkaufsseiten:

1. Überschrift: Gegend der Adresse, Immobilienart, Schlafzimmer, Preis als Zahl.
2. Leiste der wichtigsten Fakten: Eigentumsform, Council-Tax-Band, EPC-Bewertung und bei Leasehold Laufzeit, Ground Rent und Service Charge.
3. Fotogalerie mit dem Grundriss als einem der ersten Reiter, nicht als letztem.
4. Beschreibung, die zu den obigen Fakten passt und sie nicht abschwächt.
5. Block zu Versorgung und Bauweise (Felder aus Teil B).
6. Block zu Risiken und Einschränkungen (zutreffende Felder aus Teil C, jeweils mit einer einzeiligen Erklärung in einfacher Sprache).
7. Unterlagen: EPC, Grundriss-PDF, Gutachten oder Searches, die der Verkäufer bereits beauftragt hat.
8. Besichtigung, Gebote und Kontakt, einschließlich des Namens der Filiale und der Beschwerdestelle (redress scheme), der Sie angehören.

Wiederholen Sie die wichtigsten Fakten in der strukturierten Zusammenfassung der Seite, damit sie in Suchausschnitten und in jeder gedruckten Broschüre erscheinen. Schreibt Ihr Content-Team „chain-free“ oder „no onward chain“, prüfen Sie, ob das mit den Angaben des Verkäufers übereinstimmt, denn der Kettenstatus gehört ebenfalls zu den Punkten, die die Regierung in einem künftigen Verkaufspaket erwartet.

Fotos unterliegen denselben Regeln: Section 226 erfasst wahre Informationen, die irreführend dargestellt werden, und eine Gesamtdarstellung, die zu täuschen geeignet ist. In der Praxis heißt das, dass eine Galerie einem Käufer helfen sollte, die Immobilie so zu beurteilen, wie sie ist.

• Zeigen Sie, was verkauft wird. Ist der Garten geteilt, gemeinschaftlich oder nicht enthalten, sagen Sie das in der Bildunterschrift des Gartenfotos. Gehört eine Aussicht zu einer Nachbarbebauung, beschriften Sie sie nicht mit „Blick über den Park“.
• Halten Sie die Zimmerfotos in logischer Reihenfolge, passend zur Abfolge im Grundriss, und nehmen Sie die weniger vorteilhaften Zimmer auf. Eine Galerie mit acht Ansichten des Wohnzimmers und keinem Bad wirft Fragen auf.
• Verbergen Sie keine Merkmale, die den Wert beeinflussen. Fotografieren Sie Dachbodenluke, Heizkessel und die Straße davor, wenn sie für die Entscheidung des Käufers relevant sind.
• Kennzeichnen Sie bearbeitete Bilder. Virtuelles Staging, Himmelsaustausch oder das Entfernen von Möbeln sollten einen sichtbaren Hinweis tragen.
• Ergänzen Sie barrierefreien Alternativtext, etwa „Küche mit Einbaumöbeln, Blick zur Gartentür“, damit die Galerie für Nutzer von Screenreadern funktioniert und das Foto korrekt beschreibt.

Der Grundriss verdient gleiches Gewicht. Die Liste der erwarteten Punkte eines Verkaufspakets in der Roadmap der Regierung enthält einen Grundriss, neben Eigentumsform, Council-Tax-Band, EPC-Bewertung, Immobilienart, Kettenstatus und Angaben zur Barrierefreiheit. Schon vor jeder gesetzlichen Pflicht gehört ein Grundriss mit ungefähren Maßen und einem Nordpfeil zu den günstigsten Wegen, ins Leere laufende Besichtigungen zu verringern. Geben Sie an, dass die Maße ungefähr sind, und nennen Sie Datum oder Quelle der Vermessung.

Der Energieausweis ist keine Dekoration. Auf der GOV.UK-Seite zu Energy Performance Certificates gilt die Regel, dass Sie einen EPC für potenzielle Käufer und Mieter bestellen müssen, bevor Sie die Immobilie vermarkten. Ein Zertifikat gibt eine Bewertung von A (beste) bis G (schlechteste) an und ist 10 Jahre gültig; der Verkäufer, Vermieter oder Vermietungsmakler muss es einem Käufer oder Mieter zeigen. Dieselbe Seite listet die Ausnahmen auf, etwa temporäre Gebäude, die weniger als zwei Jahre genutzt werden, und freistehende Gebäude unter 50 Quadratmetern.

Für die Anzeige bedeutet das:

• zeigen Sie die EPC-Bewertung in der Leiste der wichtigsten Fakten, mit Link zum vollständigen Zertifikat;
• prüfen Sie, dass das Zertifikat aktuell ist und zu dieser Adresse gehört, mit dem auf derselben Seite genannten Dienst zum Auffinden von Energieausweisen;
• veröffentlichen Sie keinen Platzhalter „EPC ausstehend“ als Dauerzustand, denn die Bestellung sollte vor Beginn der Vermarktung erfolgen.

Council Tax ist einfacher: Die Abfrage des Council-Tax-Bands von GOV.UK lässt Sie das Band für ein Haus in England oder Wales nach Adresse oder Postleitzahl finden und verweist schottische Immobilien an die Scottish Assessors. Übernehmen Sie das Band aus der offiziellen Liste, nicht aus der Anzeige eines Nachbarn. Hält der Verkäufer das Band für falsch, bearbeitet derselbe Dienst Einsprüche, aber ein Einspruch ist kein Grund, das Feld leer zu lassen. Veröffentlichen Sie das derzeit in der Liste eingetragene Band und ergänzen Sie gegebenenfalls einen Hinweis, dass dem Verkäufer ein Einspruch bekannt ist.

Die meisten Agenturen erhalten Anzeigen aus einem CRM und leiten sie an Website und Portale weiter. Die Schwachstelle bei der Compliance liegt meist dazwischen: Felder, die im CRM existieren, erreichen die Seite nie oder kommen als ein langer Beschreibungsstring an. Prüfen Sie den Datenweg gemeinsam mit Ihrem Entwickler.

Logik für Pflichtfelder

Blockieren Sie die Veröffentlichung, bis die Felder aus Teil A vollständig sind und bis die Felder aus Teil B vollständig oder ausdrücklich als „mit Verantwortlichem und Termin zu bestätigen“ markiert sind. Tun Sie das nach Möglichkeit im CRM, damit Website und Portal-Feeds dieselben Daten erhalten.

Eine einzige Wahrheitsquelle

Website, Portalanzeige und gedruckte Broschüre sollten aus demselben Datensatz lesen. Bearbeitet ein Verhandler eine Service Charge im Portal, aber nicht im CRM, veröffentlichen Sie zwei verschiedene Zahlen.

Seitenleistung und Barrierefreiheit

Anzeigenseiten sind bildlastig. Liefern Sie responsive Bilder aus, setzen Sie ausdrücklich Breite und Höhe, um Layoutverschiebungen zu vermeiden, und halten Sie die wichtigsten Fakten als echten Text, nicht als Teil eines Bildes. Testen Sie die Seite auf einem Smartphone der Mittelklasse, denn dort finden die meisten Erstaufrufe statt. Muss die Vorlage überarbeitet werden, helfen Ihnen unsere Teams für Responsive Webdesign und barrierefreie Websites.

Versionshistorie

Führen Sie eine Prüfspur darüber, was eine Anzeige an einem bestimmten Datum aussagte, einschließlich Preissenkungen und Änderungen der Angaben zur Eigentumsform. Fragt später ein Käufer oder die Trading Standards, was offengelegt wurde, ist ein Protokoll mit Zeitstempel der beste Schutz.

Die Roadmap der Regierung zur Reform von Hauskauf und -verkauf, zuletzt aktualisiert am 19. Juni 2026, gibt die Richtung vor. Ihr Zeitplan für „jetzt (2026)“ umfasst die Veröffentlichung nicht gesetzlicher Leitlinien zur Verbesserung der Informationsqualität in Immobilienanzeigen und die Bestimmung von Informationen für Verkaufspakete, die freiwillig vorab bereitgestellt werden können. Weiter in der Zukunft, „wenn die parlamentarische Zeit es erlaubt“, will sie Gesetze erlassen, die verlangen, dass Verkaufspakete, einschließlich Searches und eines Zustandsberichts zur Immobilie, vor der Anzeige einer Immobilie erstellt werden.

Zu den erwarteten Inhalten in Annex B der Roadmap gehören Eigentumsform, Council-Tax-Band, EPC-Bewertung, Immobilienart, Angaben zum Titel, Identitätsprüfung des Verkäufers, Bedingungen von Leasehold und Freehold, Angaben zur Gebäudesicherheit, Standard-Search-Ergebnisse, ein Immobilienfragebogen, eine Zustandsbewertung, Angaben zur Barrierefreiheit, Kettenstatus und ein Grundriss. Die Einzelheiten werden als vor jeder Gesetzgebung änderbar beschrieben.

Für Ihre Website ist die Lehre architektonisch und nicht rechtlich: Gestalten Sie die Anzeigenseite als Container für Dokumente und strukturierte Fakten, nicht als Freitext-Broschüre. Eine Vorlage, die nächstes Jahr ein Searches-Paket, einen Zustandsbericht und einen Grundriss anhängen kann, kostet weniger als ein Neubau. Bis die Regierung ihre Anzeigenleitlinien veröffentlicht, folgen Sie weiter dem Rahmenwerk aus Teil A, B und C und überarbeiten Sie diese Seite, sobald es so weit ist.

Nehmen Sie zehn aktuelle Anzeigen, fünf Verkäufe und fünf Vermietungen, falls Sie beides betreiben, und bewerten Sie jede anhand dieser Checkliste.

• Preis als Zahl angegeben, nicht „POA“ oder „offers over“ ohne Zahl.
• Eigentumsform angegeben; bei Leasehold: Laufzeit, Ground Rent und Überprüfungszeitraum, Service Charge.
• Council-Tax-Band (oder Property Rates in Nordirland) angegeben.
• EPC-Bewertung angegeben und Zertifikat verlinkt.
• Immobilienart, Bauweise, Zimmer, Heizung, Wasser, Strom, Abwasser, Breitband und Parkplätze angegeben.
• Hochwasserrisiko, Covenants, Easements, Denkmalschutz oder Fragen der Gebäudesicherheit offengelegt, wo sie zutreffen.
• Grundriss vorhanden, beschriftet und als ungefähr gekennzeichnet.
• Fotos in sinnvoller Reihenfolge mit ehrlichen Bildunterschriften; bearbeitete Bilder gekennzeichnet.
• Keine leeren Felder in der Portalversion derselben Anzeige.
• Eine benannte Person, die für die Korrektur veralteter Daten zuständig ist.

Halten Sie die Mängel nach Feld und nach Verhandler fest. Betreffen die meisten Lücken Leasehold-Zahlen, korrigieren Sie das Beauftragungsformular. Betreffen die meisten Fotos, korrigieren Sie das Briefing des Fotografen. Bitten Sie uns über das Angebotsformular um eine abgegrenzte Prüfung oder vergleichen Sie die Optionen auf der Preisseite, wo einfache Websites ab EUR 300 zuzüglich Mehrwertsteuer beginnen.

• National Trading Standards - Material information, Part A (July 2022)
• National Trading Standards - Full material information guidance published (30 November 2023)
• GOV.UK - Home buying and selling reform roadmap
• Digital Markets, Competition and Consumers Act 2024, section 227 (misleading omissions)
• Digital Markets, Competition and Consumers Act 2024, section 226 (misleading actions)
• GOV.UK - Energy Performance Certificates (selling a home)
• GOV.UK - Check your Council Tax band