Websites für Immobilienmakler: Tenant Fees Act und Kundengelder

Für einen Vermietungsmakler in England ist die Website nicht nur ein Schaufenster. Section 83 des Consumer Rights Act 2015 macht sie zu einem Ort, an dem rechtliche Informationen erscheinen müssen. Das Gesetz verlangt, dass ein Vermietungsmakler die Einzelheiten seiner relevanten Gebühren bekannt macht, in jedem Büro mit persönlichem Kundenkontakt eine Liste aushängt und die Liste auf seiner eigenen Website veröffentlicht, sofern er eine hat. Die Durchsetzung obliegt den lokalen Behörden für Maße und Gewichte, also den Trading Standards.

Dieser Leitfaden richtet sich an Vermietungsmakler, Büroleiter sowie die Entwickler- oder Marketing-Teams, die ihre Websites pflegen. Er beschreibt, was die Seiten enthalten müssen, was die Gebührenregeln für Ihre Inserate bedeuten und wie sich jüngste Änderungen im Mietrecht auf Texte und Formulare auswirken. Er behandelt England; der Act gilt teilweise auch in Wales, doch die Erklärungen zu Kundengeldern und Redress sind spezifisch für England, und das Wohnungsrecht ist dezentralisiert, prüfen Sie daher walisische und schottische Regeln gesondert. Die Angaben stammen von Seiten auf GOV.UK und legislation.gov.uk, geprüft am 22. Oktober 2026. Es handelt sich um allgemeine Informationen, nicht um Rechtsberatung; fragen Sie bei Grenzfällen Propertymark, Ihr Redress-Schema oder einen Rechtsanwalt.

Das Gesetz ist genauer, als viele Makler wissen. Die Gebührenliste muss für jede Gebühr Folgendes enthalten:

• eine Beschreibung, die ausreicht, damit die zahlungspflichtige Person die Leistung oder die Kosten versteht, die sie abdeckt, oder den Zweck, für den sie erhoben wird;
• bei Gebühren, die Mieter zu zahlen haben, einen Hinweis, ob die Gebühr je Wohnhaus oder je Mieter anfällt;
• den Betrag jeder Gebühr einschließlich anfallender Steuern oder, wenn der Betrag nicht im Voraus bestimmt werden kann, eine Beschreibung seiner Berechnung.

In der Praxis genügt eine bloße Zeile wie „Admin fee - £250“ dem Standard nicht. „Landlord fee: tenant find service, £x including VAT per property“ würde genügen. Bedenken Sie, dass es um die relevanten Gebühren des Maklers geht und dass seit dem Tenant Fees Act 2019 das meiste, was Mieter zahlen, verboten ist; die Liste betrifft also vor allem Vermietergebühren und die wenigen zulässigen Mieterzahlungen.

Wo sollte die Liste stehen? Am besten auf einer eigenen Seite, die vom Footer der Website und von jeder Objektseite verlinkt ist. Verstecken Sie sie nicht in einem schwer auffindbaren PDF. Der Wortlaut des Gesetzes verlangt, dass die Liste auf der Website des Maklers veröffentlicht wird, und die Durchsetzungshinweise beschreiben die Pflicht als gut sichtbare Anzeige der Informationen im Büro und online.

Section 83 knüpft für Makler, die in England tätig sind, zwei Erklärungen an die Gebührenliste. Ist der Makler für diese Tätigkeit zur Mitgliedschaft in einem Client-Money-Protection-Schema verpflichtet, umfasst die Pflicht, zusammen mit der Gebührenliste eine Erklärung auszuhängen oder zu veröffentlichen, die angibt, dass der Makler Mitglied ist, und den Namen des Schemas nennt. Ist der Makler für diese Tätigkeit zur Mitgliedschaft in einem Redress-Schema für Beschwerden verpflichtet, gilt dasselbe: eine Erklärung, die die Mitgliedschaft angibt und den Namen des Schemas nennt.

Der Tenant Fees Act hat die erste dieser Pflichten verschärft. Die gesetzliche Leitlinie der Regierung erklärt, dass der Act die Regeln so geändert hat, dass Vermietungsmakler den Namen ihres Client-Money-Protection-Schemas angeben müssen und nicht nur sagen dürfen, ob sie Mitglied sind. Der Act hat außerdem die Durchsetzung der Client-Money-Protection-Schemata auf die lokalen Behörden für Maße und Gewichte übertragen.

Setzen Sie beide Erklärungen unmittelbar über oder unter die Gebührentabelle, damit sie nicht getrennt werden können. Übernehmen Sie die exakten Namen der Schemata aus Ihren Mitgliedschaftszertifikaten und aktualisieren Sie die Seite, wenn Sie das Schema wechseln. Die Durchsetzungshinweise auf GOV.UK verweisen auch auf gesonderte Hinweise zu Client Money Protection, die lesenswert sind, wenn Sie Kautionen von Mietern oder Mieten von Vermietern verwalten.

Section 83 enthält eine Regelung für Websites Dritter. Betreibt ein Makler Vermietungsgeschäft für ein Wohnhaus in England und inseriert es auf einer Website eines Dritten oder wirbt dort für sein Vermietungsgeschäft, muss er sicherstellen, dass dort entweder eine Liste seiner relevanten Gebühren veröffentlicht ist oder ein Link auf den Teil seiner eigenen Website führt, in dem die Liste veröffentlicht ist. Der Leitfaden von GOV.UK für Vermieter und Makler nennt Rightmove, Zoopla und Facebook als Beispiele für solche Websites.

Prüfen Sie dies an drei Stellen:

1. Portalprofil. Fügen Sie den Link zur Gebührenseite in Ihr Filialprofil ein.
2. Jede Anzeigenvorlage. Setzen Sie den Link in den Fußtext der Beschreibung, den Ihr Feed sendet, damit er in jedem Inserat erscheint.
3. Social-Media-Beiträge. Ein Facebook-Beitrag zu einer Immobilie gilt als Anzeige auf einer Website eines Dritten; nehmen Sie daher den Link oder die Gebühren in den Beitragstext oder in einen angehefteten Kommentar auf.

Testen Sie den Link auf einem Smartphone, denn viele Mieter suchen mobil. Wird Ihr Immobilien-Feed aus Ihrer Website erzeugt, kann unser Team für Webanwendungsentwicklung den Link einmalig in die Feed-Vorlage einbauen.

Ihre Gebührenseite sollte auch zu den zulässigen Zahlungen passen. Der Gebührenleitfaden von GOV.UK sagt, dass Vermieter und Makler Mietern im Zusammenhang mit einem Mietverhältnis nur Folgendes berechnen dürfen: die Miete nach Unterzeichnung des Vertrags, eine erstattungsfähige Reservierungskaution, eine Zahlung für eine vom Mieter gewünschte Änderung des Mietverhältnisses, eine Zahlung, wenn der Mieter die Kündigung nicht ordnungsgemäß erklärt, eine Zahlung für Versorgungsleistungen, Kommunikationsdienste und Council Tax sowie eine Gebühr für den Ersatz eines Schlüssels oder einer Sicherheitseinrichtung. Er hält fest, dass Sie von einem Mieter keine Zahlung verlangen dürfen, die nicht auf der Liste steht, und dass auch die Forderung, ein Darlehen aufzunehmen, eine Versicherung abzuschließen oder einen Dienstleistungsvertrag zu beginnen, eine verbotene Zahlung ist.

Immobilien mit einer Jahresmiete über £100,000 liegen außerhalb des Act. Verwenden Sie in Ihren Texten eine klare Sprache: „We do not charge tenants any administration, referencing or inventory fees“ ist nur dann zulässig, wenn es für jedes von Ihnen vermietete Mietverhältnis zutrifft.

Der Gebührenleitfaden von GOV.UK beginnt jetzt mit dem Hinweis, dass der Renters' Rights Act Gesetze zur Vermietung geändert hat und die Leitlinien zum Tenant Fees Act in der durch diesen Act geänderten Fassung neu herausgegeben wurden. Zwei Änderungen sind für Website-Texte und Formulare am wichtigsten.

Mietvorauszahlung. Ab dem 1. Mai 2026 dürfen Vermieter und Makler keine Miete verlangen oder annehmen, bevor der Mietvertrag unterzeichnet ist. Bietet ein Mieter sie an, dürfen Sie sie nicht annehmen. Nach der Unterzeichnung und vor dem Startdatum dürfen Sie höchstens eine Monatsmiete verlangen. Prüfen Sie Antragsformular, die Seite „reserve this property“ und Ihre Zahlungslinks auf jede Forderung nach Miete in der Angebotsphase.

Mietgebote. Der Leitfaden der Regierung zum Act sagt, er beende das Bieten, indem er Vermietern und Maklern untersagt, Gebote über der angegebenen Miete zu verlangen oder anzunehmen, und dass sie künftig eine verlangte Miete veröffentlichen müssen. Verwenden Sie in Inseraten keine Formulierungen wie „offers over“, „best offer“ oder „rent negotiable“, und prüfen Sie den Stand des Inkrafttretens anhand der Leitlinien, bevor Sie Vorlagen umschreiben.

Derselbe Leitfaden sagt, der Act werde es Vermietern und Maklern verbieten, Mietinteressenten zu diskriminieren, die Sozialleistungen beziehen oder Kinder haben. Seiten, Anzeigen und Anfrageformulare sollten diese Gruppen nicht ausschließen. Die gesetzliche Leitlinie zu Gebühren weist zudem darauf hin, dass Bürgschaftsvereinbarungen, die vor dem 1. Mai 2026 geschlossen wurden, möglicherweise überprüft werden müssen; das betrifft Ihre Dokumente, nicht die Website.

Ein Verstoß gegen Section 83 zieht eine Geldstrafe nach sich. Der Act erlaubt einer lokalen Behörde für Maße und Gewichte, eine Strafe zu verhängen, wenn sie nach dem Maßstab der überwiegenden Wahrscheinlichkeit überzeugt ist, dass ein Makler eine Pflicht aus Section 83 verletzt hat; der Betrag darf £5,000 nicht übersteigen. Ein Verstoß gegen die Pflicht zur Veröffentlichung auf einer Website eines Dritten gilt in jedem Gebiet einer lokalen Behörde als begangen, in dem sich eine relevante Immobilie befindet, und seit dem Tenant Fees Act können bei fortdauerndem Verstoß mehrere Strafen verhängt werden, sobald nach einem endgültigen Bescheid 28 Tage vergangen sind.

Verbotene Zahlungen haben schwerere Folgen. GOV.UK gibt an, dass ein erster Verstoß mit bis zu £5,000 geahndet werden kann und ein zweiter oder späterer Verstoß innerhalb von fünf Jahren zu einer Strafe von bis zu £30,000 oder zur Strafverfolgung führen kann. Eine Verurteilung bringt eine unbegrenzte Geldstrafe mit sich und ist ein Delikt, das ein Banning Order rechtfertigt. Die Durchsetzungshinweise sagen den Beamten, dass die Prüfung von Dokumenten wie einem Mietvertrag oder einer Unternehmenswebsite Teil einer Ermittlung ist; Ihre Website ist also ein Beweismittel.

Die Schlussfolgerung ist praktisch: Behandeln Sie die Gebührenseite und die Erklärungen als kontrollierte Inhalte. Bestimmen Sie eine verantwortliche Person, halten Sie das Datum jeder Prüfung fest und bewahren Sie Screenshots davon auf, was die Seite an einem bestimmten Tag zeigte.

Unsere Pläne für Website-Wartung umfassen planmäßige Prüfungen der Rechtsseiten, und unser Webdesign-Team baut Gebührenseiten mit klaren Tabellen. Für eine Makler- und Vermietungs-Website fordern Sie ein Angebot an; einfache Websites starten ab EUR 300 zuzüglich Mehrwertsteuer, siehe Preise.

Das Mietrecht ist in Bewegung, bauen Sie daher eine Routine auf statt einer einmaligen Korrektur. Setzen Sie jedes Quartal einen Kalendertermin, um Ihre Seiten mit den aktuellen GOV.UK-Hinweisen abzugleichen, da mehrere Dokumente nach dem Renters' Rights Act neu herausgegeben wurden. Aktualisieren Sie die Gebührenseite an dem Tag, an dem sich eine Gebühr, ein Schema oder der VAT-Status ändert. Wenn ein Vermieter eine neue Art von Leistung mitbringt, nehmen Sie sie in die Liste auf, bevor Sie sie anbieten. Bitten Sie eine zweite Person, die Inseratsvorlagen und den Antragsablauf so zu lesen, wie es ein Mieter täte. Wirkt etwas unklar, fragen Sie Ihr Redress-Schema oder einen Rechtsanwalt, statt zu raten. Und wenn Sie unsicher sind, ob das Projekt einen Entwickler braucht oder nur Inhaltsänderungen, kontaktieren Sie uns, und wir sagen es Ihnen.

• Consumer Rights Act 2015, section 83 - legislation.gov.uk
• Consumer Rights Act 2015, section 87 - legislation.gov.uk
• Fees you can charge as part of a tenancy - GOV.UK
• Tenant Fees Act 2019: statutory guidance for enforcement authorities - GOV.UK
• Tenant Fees Act - GOV.UK
• Guide to the Renters' Rights Act - GOV.UK